안녕하세요. 비교나라공인중개사입니다.

오늘은 아파트매매자금시 부족한 자금을 해결하는 대출정보에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.

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보통 1금융권 투기과열지구인 강남/서초/송파/용산 - 4곳을 제외한 모든곳은 무주택자 기준 시세대비 70%의 대출이 나오며 생애최초로 집을 구매시 최대 6억까지 80%이내로 한도가 발생합니다. 투기 규제지역 4곳은 50%로 대출한도는 정해져 있습니다. 이렇게 1금융권 보험사 아파트의 정해진 금액외에 추가자금이 필요한 경우 DSR 규제전엔 신용대출 및 추가자금을 미리미리 받아서 준비하셨습니다.

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하지만 이젠 나의 소득대비 부채비율이 1금융권 은행은 DSR 40% / 보험사 DSR 50%로 정해지면서 소득대비 원금이자 납부기준인 해당비율을 초과시 담보대출이 나오질 않습니다. 이렇게 되면서 잔금시 부족한 대출자금을 부랴부랴 알아보는 경우가 상당히 많습니다.

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하지만 DSR 규제로 인하여 담보대출전에 신용대출을 먼저 진행 할 경우 대출이 불가하다는 은행직원들의 말을 듣고 자금계획을 세우기 정말 곤랍합니다. 오늘은 부족한 잔금 대출은 보통 은행의 전문 대출상담사를 통하여 신용조회나 서류제출 계약서 없이 사전조회 시스템을 통하여 DSR 40%를 초과하지 않는지 얼마나 여유가 남아 있는지 먼저 계산 후 비율이내로 추가대출을 진행하면 됩니다.

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하지만 오히려 반대로 기존에 사용중인 신용대출을 얼마이상 갚아야 담보대출 한도가 나오는 경우도 발생합니다. 그렇기에 현재 계약은 대출부터 정확하게 알아본뒤 매매계약을 하시는걸 추천드립니다. 계약 후 대출이 되지 않아 계약금을 날리는 경우가 빈번이 발생합니다.

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​DSR (총부채원리금상환비율)이란?

DSR은 대출을 신청하는 사람의 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 의미합니다. DSR은 차주의 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 활용되며, 금융 당국은 DSR 규제를 통해 가계 부채를 관리하고 금융 시스템의 안정성을 유지하고자 합니다.

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은행권 DSR 40% / 보험사 DSR 50%

• 은행권 DSR 40% 적용: 은행에서 대출을 받을 경우, 연간 소득의 40%를 넘는 원리금 상환액을 가진 대출은 받을 수 없습니다. 예를 들어, 연소득이 5000만 원인 사람은 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하는 대출은 받을 수 없습니다.

• 보험사 DSR 50% 적용: 보험사에서 대출을 받을 경우, 연간 소득의 50%를 넘는 원리금 상환액을 가진 대출은 받을 수 없습니다.

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스트레스 DSR 적용의 의미

스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 미래 금리 상승 가능성을 고려하여 실제 금리보다 높은 가상 금리를 적용하는 것을 의미합니다. 이는 금리 상승으로 인해 차주의 상환 부담이 증가할 수 있는 위험을 미리 반영하기 위한 조치이나. 매매시 한도가 줄어들므로 25년7월에 예고되있는 스트레스 DSR 3단계가 적용된다면 많은 혼란이 예상됩니다.

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스트레스 DSR 적용 시 리스크

1. 대출 한도 축소: 스트레스 DSR이 적용되면 DSR 계산 시 적용되는 금리가 높아지므로, 대출 한도가 축소될 수 있습니다. 즉, 이전보다 적은 금액의 대출을 받을 수 있습니다.

2. 상환 부담 증가: 스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 고려하여 높은 가상 금리를 적용하므로, 실제 금리가 상승할 경우 상환 부담이 더욱 커질 수 있습니다.

3. 주택 구매 어려움: 대출 한도 축소와 상환 부담 증가로 인해 주택 구매가 더욱 어려워질 수 있습니다. 특히, 소득이 낮은 사람이나 이미 많은 부채를 가지고 있는 사람들에게는 더욱 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 금리 변동 위험: 변동 금리 대출을 받은 경우, 금리가 상승하면 이자 부담이 커져 상환에 어려움을 겪을 수 있습니다.