질의요지
○ 신청인은 거주주택(A)과 민간임대주택법 제5조에 따라
민간임대주택으로 등록한 임대주택(B, C, D)을
순차로취득하여 보유하다가,
보유・거주기간 요건을 충족한 거주주택(A)을 양도함
- (질의1) 임대주택 중 D를 「소득세법 시행령」
제155조제1항에 따른 대체주택으로 보아,
일시적 2주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
- (질의2) 임대주택 B, C, D를 주택 수에서 배제하고
「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른
장기임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
- (질의3) 질의1, 2의 비과세 특례가 둘 다 적용 가능하다면,
일시적 2주택 특례와 장기임대주택 특례 중
적용할 비과세 특례 대상을 납세자가 선택 가능한지 여부
사실관계
○ 거주주택*¹(A)과 임대주택*²(B, C, D) 모두 조정대상지역 소재 주택임
*¹ 「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호(이하 “장기임대주택 특례”)
요건을 모두 충족한 것으로 전제함
*² B, C는 ‘18.03.31 이전 단기민간임대주택 등록 및 사업자등록하였고,
D는 ’18.09.12.계약 체결 및 계약금 납부하여
장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤, ‘19.8월에 취득 완료하였으며,
「민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”」
§5 요건을 충족한 것으로 전제함
관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한
소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는
기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서
건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는
배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지
(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의
양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서
대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을
대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여
2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는
경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년
(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는3년) 이상인 것
[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른
조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는
해당 주택의 보유기간이 2년
(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인경우에는 3년)
이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는
경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는
그 보유기간 및 거주기간의제한을 받지 않으며
제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의
제한을 받지 않는다. (1호〜5호 생략)
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 대통령령으로 정하는
주택 이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에
해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례]
(2020.02.18., 대통령령 제30423호로 개정되기 전의 것)
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가
그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을
양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을
취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로
2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후
신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내
[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는
신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에
신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다.
이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여
매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에
의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에
종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른
사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는
이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
제20항 제167조의3제1항제2호에 따른 주택
(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는
기한의 제한을 적용하지 않는다.
이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다) 또는
제167조의3제1항제8호의2에 해당하는
주택(이하 장기가정어린이집 이라 한다)과
그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는
1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의
요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 거주주택 이라 한다)을
양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는
생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는
국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아
제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
1. 거주주택:
보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의
경우에는법 제168조에 따른 사업자등록과
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른
임대사업자 등록을 한 날 또는
「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날
이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택:
양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고,
장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라
민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며,
임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 임대료등 이라 한다)의
증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.
이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는
약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고,
임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서
임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는
「민간임대주택에 관한 특별법」
제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
□ 소득세법 시행령 제167조의3
【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 】
① 법 제104조제7항제3호에서 대통령령으로 정하는
1세대 3주택 이상에해당하는 주택 이란 국내에
주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은
주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다)
소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서
다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과
「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록
(이하 이 조에서 사업자등록등 이라 한다)을 한
거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는
다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
(이하 이 조에서 장기임대주택 이라 한다). (단서 생략)
가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른
민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가
5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는
토지의 기준시가의 합계액이 해당주택의 임대개시일
당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고
임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 임대료등 이라 한다)의
증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는
임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후
1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을
청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는
경우에는「민간임대주택에 관한 특별법」
제44조제4항의 전환 규정을준용한다).
다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
(나〜다목 생략)
마. 「민간임대주택에 관한 특별법」
제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은
조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른
장기일반민간임대주택
(이하 이 조에서 장기일반민간임대주택등 이라 한다)으로
8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및
이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당
주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을
초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100분의 5를
초과하지 않는 주택(임대료등의 증액 청구는
임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후
1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을
청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는
「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의전환 규정을 준용한다).
다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이
취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」
제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날
이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을
취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고
계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
□ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】
① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장
ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장
(구청장은 자치구의 구청장을 말하며,
이하 시장ㆍ군수ㆍ구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
□ 민간임대주택에 관한 특별법 제7조【주택임대관리업의 등록】
③ 제1항에 따라 등록한 자가 등록한 사항을
