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비교나라 선정 2017년 새롭게 바뀌는 부동산 제도 10 총정리
새해부터 달라지는 부동산 제도가 꽤 많습니다.
2017년 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어렵워 졌는데
지난 11월 ‘11·3 주택시장 안정화 관리방안’이 발표된데 이어 추가 규제가 이미 예고된 데다,
19대 대통령 선거 등도 변수로 언급될듯 합니다.
일단 금리 인상 압박과 가계 부채의 심각성이 커지며 대출 규제들이 강화되어질거로 예상되어짐에 따라
비교나라 선정 변동되는 부동산 제도 중요한 10가지를 알기쉽게 정리하였습니다.
1.‘디딤돌 대출 기준 축소’ 와 잔금 대출 축소
생애 첫 주택 구입에 이용되는 디딤돌 대출의 총부채상환비율(DTI, 소득 대비 원리금 상환액 비율) 기준은
2년 한시적 운영 기간이 끝나며 80%에서 60%로 다시 축소되었습니다.
금리에 한도가 다르기 때문에 비교나라를 통해서 확인해보시면 좋습니다.
주택 구입 자금 확보에 어려움이 예상된다. 1월 1일부터 분양 공고되는
아파트 단지는 잔금 대출 시 여신 심사 가이드라인이 적용됩니다.
기존에는 대출 후 최대 5년까지 이자만 지불할 수 있었지만 새해부터는
1년만 거치가 가능하고 이후로는 상환 기간에 따라 이자와 원금을 동시에 갚아야 한다.
총체적 상환 능력 심사 제도인 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해
신용 대출 등 기타대출관리도 강화됩니다.다만, 금융위원회는 올해 말까지
분양 공고가 난 사업장(여신심사 가이드라인 비적용)에도 고정금리·분할상환 방식의
잔금대출을 유도하기 위해 보금자리론 신상품을 내놓았습니다.
‘입주자 전용 보금자리론’이 그것입니다.
금리 등 요건은 기존 보금자리론과 똑같지만 총부채상환비율(DTI)이
60~80%로 높은 경우에도 이용할 수 있다는 특징이 있다.
보금자리론 금리가 상대적으로 낮은 편이기 때문에 대출자 입장에서도 유리하다.
다만 이 상품은 2017년부터 2018년까지 2년간 한시적으로 운영됩니다.
2. 소득세 & 상속·증여세 부담 증가
세 부담은 커지게 되엇습니다. 전년도까진 양도소득세 최고 세율은 과세표준
1억5000만원 초과분부터 38%의 세율이 적용됐습니다
하지만 새해에는 세율 구간이 한 단계 신설돼 과세표준 1억5000만~5억원 이하는
38%, 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용된다고 합니다.
또한 상속·증여세 신고 세액에 대한 공제도 축소됩니다.
현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진 신고하면
산출 세액의 10%를 공제해 줬지만 새해에는 7%로 축소되어서 세부담이 가중될듯 합니다.
소득세율 인상으로 세금 부담이 커진 납세자는 4만6000명가량 됩니다.
과표구간별로 보면 과표가 각각 6억 원, 8억 원, 10억원인 납세자는
200만 원, 600만 원, 1000만 원을 추가로 부담해야 될듯 합니다.
3. 2017년 재건축 초과이익환수제 유예 종료
재건축 초과이익환수제는 2017년 말 유예 종료될듯 합니다.
재건축 초과이익환수제는 재건축으로 얻은 개발 이익이 조합원 가구당 3000만원이 넘으면
이를 공제한 금액(초과 이익)의 최대 50%를 국세로 납부하는 것입니다.
2013년 12월부터 2017년 12월까지 유예 중입니다만 2017년 하반기 국회에서
‘연장’ 또는 ‘종료’를 결정할 예정입니다.
내년 연말까지 관리처분계획 인가 신청을 한 재건축 대상 아파트는
초과이익환수 대상에서 제외됐지만, 유예 연장이 추가로 없다면 내년 말 예정대로 끝나게 된다.
그러므로 새해에는 재건축 단지들이 사업에 더욱 속도를 붙이고
소폭의 가격 상승도 예상된다.4. 아파트 리모델링 동의율을 80%에서 75% 로 낮춥니다.
아파트 리모델링 동의율 기준은 기존 80%에서 75%로 완화됩니다.
지금까지 아파트 등 공동주택 단지가 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의
단지 전체 집주인 동의가 필요해서 어려움이 따랐습니다.
하지만 새해부터는 단지 전체 집주인의 75%만 동의해도 리모델링 사업을 추진할 수 있습니다.
이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안은 2017년 1월 공포·시행됩니다.
5. 2층이상의 건물들은 내진 설계 의무화가 됩니다.
지난해 9월 경주에서 발생한 규모 5.8 지진 이후 정부가 내놓은 지진 방재
대책의 일환으로 인해 신규 건물의 내진설계가 의무화 된듯 합니다.
1988년 국내 첫 도입 당시 내진 설계 적용 대상은 ‘6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의
건축물’이었으나,2017년 1월부터 ‘2층 또는 500㎡ 이상’ 건물의 내진 설계가 의무화되고
하반기에는 모든 신축 주택과 ‘2층 또는 200㎡ 이상’ 건축물로 확대됩니다.
6. 청약가점제 전면 자율화 시행
전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무적으로 적용했던 청약가점제 비율은
2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있습니다.
청약가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등 가점 항목에
따라 점수(84점 만점)를 매겨 높은 점수 순서로 당첨자를 선정하는 제도로서,
2007년 9월 도입돼 2013년 주택 경기가 침체되자 85㎡ 초과 주택에 대해서는
가점제를 폐지하고 85㎡ 이하 주택에 대해서는 의무 적용 비율을 75%에서 40%로 낮췄습니다.
단, 청약 조정 대상 지역에 대해서는 현행 40%를 그대로 유지한다는 점은 유의할 필요가 있겠습니다.
해당 지역은 37개 시·구(서울시 25개 구와 경기도 과천시·성남시·하남시·고양시·남양주시
·화성시, 부산시 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구, 세종시 등)입니다.
7. 1월20일 제로에너지 건축물 인증제 시행 및 6월 에너지절약형
친환경 주택 건설기준 1월 20일부터는 ‘제로에너지 건축물’ 인증제가 시행되겠습니다.
제로에너지 건축물이란 고단열 건축 자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 것으로,
인증 대상은 주택업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물입니다.
인증받은 건축물에는 ‘용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준),
신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산 범위 내)’ 등의 인센티브가 제공됩니다.
6월부터는 에너지 절약형 친환경 주택 건설 기준 개정안이 시행됨에 따라 친환경 주택의 에너지
의무 절감률이 현행 40%에서 50~60%(전용면적 60㎡ 이하는 50%, 초과는 60% 이상)로 강화되겠습니다.
8. 실거래가시스템(RTMS) 적용 분양시장 예측의 문제점으로 지적된 미분양 통계도 한층 투명해집니다.
내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택 거래 내역 등을 파악할 수 있는 실거래가시스템(RTMS)이 적용되기 때문입니다.
시스템이 구축되면 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보입니다.
9. 부동산 거래 실거래가 신고 대상 확대
부동산 거래 신고제는 2006년부터 시행됐지만 토지·주택의 분양 계약, 상가 및 토지의 분양권 매매 등은
거래 신고 대상에서 제외돼 허위 계약서가 성행하는 등 다양한 문제가 발생했다.
앞으로는 아파트, 오피스텔, 택지·산업용지 등 공급(분양) 계약과 상가 및 토지의 분양권 매매를 신고하도록 해
다운계약, 업계약 등 위법행위를 방지하고 거래 질서를 확립할 계획입니다.
10. 부동산 전자계약시스템 전국 확대국토교통부와 한국감정원은 작년 8월30일 '부동산 전자계약' 대상을
서울시 서초구에서 서울 전역으로 확대했다. 올해에는 이를 전국으로 확대할 방침이다
부동산 전자계약이란 부동산 거래를 기존의 종이계약서 대신 온라인 전자방식으로 체결하는 것을 말한다.
공인중개사가 '부동산거래 전자계약시스템'에 가입하면 전자계약 체결을 할 수 있습니다.
본인확인 및 인증은 계약 당사자 및 공인중개사의 휴대폰인증 및 공인인증서를 통해 가능합니다
부동산 전자계약은 도장 없이 계약이 가능하고, 계약서가 전자문서로 보관되므로 별도로 종이계약서를 보관할 필요가 없다.
해당 시스템 내에서 건축물대장 및 토지대장이 전산으로 자동 지원돼 별도로 발급할 필요도 없습니다
또한, 주택 임대차계약 체결 시 확정일자가 자동으로 부여돼 임차인이 주민센터를 방문하는 수고를 덜 수 있고,
수수료도 면제된다. 매매 거래의 경우 자동으로 실거래신고가 되기 때문에 신고 지연에 따른 과태료
처분을 원천적으로 피할 수 있습니다.
보너스로 전자계약 시스템을 이용해 전자등기 신청 시에는 협약을 맺은
법무사를 통해 등기 비용을 30% 아낄 수 있습니다.
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