금리인상·시장규제·입주폭탄 '3大 악재' 오나
- 美금리인상 '부동산 후폭풍' 우려
예고된 악재… 단기충격은 적어 담보대출금리 계속 오를 가능성
하반기 입주물량 예년보다 많아 하반기부터 관망세 돌입할 듯
2015년 9월 경기 용인시 기흥구에서 전용면적 84㎡ 아파트를 4억원에 분양받은 김모(34)씨는 16일 새벽 미국 금리 인상 소식을 듣고 잠이 달아났다.
내년 7월 입주 후 중도금을 이자후불제로 한꺼번에 지불해야 하는데 금리가 오르면 이자 부담도 늘어날 것이 뻔하기 때문이다.
김씨는 "미국이 올해에만 금리를 두세 번 더 올린다는데, 내년 입주 때까지 내 이자 부담이 얼마나 커질지 걱정이 크다"고 말했다.
미국 연방준비제도가 16일(한국 시각) 새벽 기준금리를 0.75~1%로 0.25%포인트 인상한다고 발표하면서 부동산 시장이 들썩이고 있다.
시장의 예상대로 낮은 수준의 금리 인상이라 단기적으로 충격은 덜하겠지만, 미 연준이 2019년까지 3%대로 금리를 점진적으로 올린다고 밝히면서
장기적으로는 부동산 시장에 악재로 작용할 가능성이 높기 때문이다. 특히 올 하반기부터는 입주 물량이 쏟아지고, 유력 대선 주자들이 보유세 인상 등
부동산 규제를 이야기하고 있어 금리 인상, 부동산 규제, 입주 폭탄이 엮이는 '트리플 악재'가 본격화할 수 있다는 경고도 나온다.
◇단기적으로 영향 미미, 장기적으론 악재로 작용
부동산 시장에서 미국 금리 인상은 '예고된 악재' 중 하나였다. 전문가들은 금리 인상 요인이 중도금 집단 대출,
주택담보대출 금리에 선반영돼 있어 단기적으로는 큰 문제가 발생하지는 않을 것으로 본다.
또 가계 부채가 쌓여 있는 우리나라 경제 상황상 미국을 따라 금리를 바로 올리기도 어렵다.
하지만 미국 금리가 2019년까지 점진적으로 3%대까지 오를 것으로 예상돼 올 하반기부터는 금리 인상 후폭풍의 영향을 받을 수 있다는 분석이다.
부동산센터장은 "어쨌건 금리가 오르면 주택 매매를 하려는 실수요자에게 부담이 가중된다"며
"장기적으로 비수기나 정권 교체기 등의 시장 하한기에 부정적으로 작용해 거래가 줄고, 집값에 하방압력을 줄 가능성이 있다"고 했다.
미국발 금리 인상에 선제 대응한다는 이유로 치솟았던 아파트 중도금 집단 대출이나 주택담보대출 금리도 계속 상승할 가능성이 높다.
지난 2월 기준 시중은행의 아파트 집단 대출 금리는 3% 중반~4% 초반으로 1년 전에 비해 0.5%포인트 정도 상승했다.
현재 주택담보대출을 통해 10년 만기 원리금 균등 상환 방식으로 1억원을 연 3.57% 금리로 빌릴 경우 총이자부담은 1906만원이지만,
금리가 1%포인트 상승해 연 4.57%가 되면 총이자부담이 2477만원으로 571만원의 추가 부담이 생긴다.
김의열 한국주택협회 정책실장은 "미국이 올해 안에 두 차례 더 추가로 금리를 인상한다면 한국은행 기준금리도 오를 수밖에 없고,
은행들도 금리를 더 올릴 가능성이 높다"며 "결국 분양 시장도 타격이 불가피할 것"이라고 말했다.
특히 대출 빈도가 높은 강남 재건축 아파트나 꼬마빌딩, 오피스텔 등 수익형 투자용 부동산 시장도 장기적으로 관망세에 접어들 것으로 보인다.
국민은행 수석전문위원은 "금리 민감도가 높은 재건축·재개발이나 대출을 많이 일으키는 투자용 부동산의 경우
금융 비용 상승으로 인한 투자 수익률 하락으로 거래가 둔화될 가능성이 있다"고 말했다.
◇하반기부터 악재 본격화 예상
전문가들은 이러한 금리 인상의 후폭풍이 올 하반기부터 입주 물량 증가, 부동산 규제 등과 함께 시장에 악영향을 줄 수 있다고 분석한다.
부동산 리서치 회사에 따르면 올 하반기 전국에는 22만가구에 달하는 가구가 입주한다.
반기에 10만가구 수준인 평년에 비하면 많다. 또 2018년 상반기에도 21만가구, 하반기 16만가구가 입주를 대기 중이다.
중견 건설사 분양팀 관계자는 "일부 지방의 경우 입주 물량이 많아 전세 물량 폭증, 집값 하락 등이 우려되는 상황인데,
금리까지 오르면 이자 부담이 늘어 극단적인 경우 입주 거부 사태가 벌어질 수도 있어 걱정"이라고 했다.
대선 주자들이 부동산 보유세 인상, 전월세 상한제 도입 등 부동산 규제책을 공약으로 내놓고 있는 것도 시장에는 악재다.
이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "지지율이 높은 대선 후보들이 부동산 규제를 이야기하고 있어 하반기부터는 규제 강화와
금리 인상이 맞물릴 수 있다"며 "입주 폭탄, 시장 규제, 금리 인상의 세 가지 악재가 동시에
터지며 하반기 부동산 시장이 긴 관망세에 접어들 가능성이 높다"고 했다.
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