세무사도 헷갈리는 '다주택자 양도세'···쉽게 아는 방법은

세무사들도 헷갈려하는 누더기 세법이라 

일반 국민들은 까딱하면 실수하기 쉽죠. 

벌금은 징벌적이고요. 감당할 수 없는 수준입니다.

“업으로 하는 세무사도 양도소득세 상담 기피한다고 하는데 

일반인들은 어떻게 하라는 겁니까?”

지난 2017년 8·2 부동산 대책부터 12·13 임대주택 등록 활성화 대책, 

2018년 9·13 대책, 2019년 세법 개정안 등으로 

부동산 관련 세금 규정이 어느 때보다 복잡해졌다. 

특히 부동산 세금 중 가장 규모가 큰 양도소득세의 경우 세무사조차도 

복잡한 규정과 책임 부담에 수임을 포기할 정도다. 

시쳇말로 ‘양포 세무사’(양도세 업무를 포기하는 세무사의 줄임말)가 늘고 있다. 

납세자들은 세무사 유료상담을 이중으로 받는 경우가 부지기수다. 

◇ 법적 구속력 있는 ‘세법해석 사전답변’ 유용

27일 부동산 및 세무업계에 따르면 문재인 정부 출범 석달만에 

나온 8·2 대책을 통해 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 처분하는 경우 

기본세율에 10~20%포인트를 중과하고 

장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 배제하는 것을 시작으로 

양도세 관련 규정의 ‘경우의 수’가 많아졌다. 

같은 해 12월 등록 임대주택에 대한 인센티브를 발표하면서 

준공공임대주택으로 등록해 8년 이상 임대한 경우 양도세 

장특공제 비율을 상향 적용하고 다주택자 양도세 중과도 배제했다. 

정부는 임대사업자에 대한 세제 감면 혜택이 과도하다는 지적에 따라 

작년 9·13 대책에서 임대사업자 세제 혜택을 다시 축소했다. 

1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택에 대해서는 

임대등록하더라도 양도세 중과가 적용되고 임대개시시 

주택가액 기준(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)을 

충족해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있도록 제한한 것이다. 

지난 1월에는 세법 후속 시행령 개정안을 통해 양도세 비과세 요건도 강화했다. 

이에 따라 장기임대주택을 보유한 임대 사업자가 

최초 거주 주택을 양도한 경우에만 1가구 1주택 양도세 비과세를 허용하며 

다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택자가 되는 경우 

1주택만 보유하게 된 날로부터 2년이 지나야 양도세 비과세 혜택을 받게 된다. 

그밖에 양도세 이월과세 범위 확대 등도 담겼다. 

납세자들은 기존 보유 주택과 신규 취득 주택, 분양권, 입주권, 등록임대주택 등 

다양한 상황에 따라 어떤 규정이 적용되는지 혼란스럽지만 

비용이 소요되는 세무사 유료상담을 선뜻 선택하는 것도 망설이고 있다. 

세무사 상담료는 일반적으로 30분당 5만원 정도로 알려져 있지만 

유명 세무사의 경우 상담료가 시간당 수십만원에 달한다. 

양도소득세 등 부동산 관련 세금 문제 처리가 고민될 경우 

국세청이 납세자의 세무문제 해결에 도움을 주기 위해 

운영중인 ‘서면질의제도’와 ‘세법해석 사전답변제도’를 적극 활용하는 것이 방법이다. 

두 종류 질의를 합쳐 매년 4000건 안팎으로 접수되고 있다. 

특히 2008년 10월 도입된 세법해석 사전답변 제도는 

2010년 연 400건대에서 현재는 연 600건을 

넘어서는 등 꾸준히 문의건수가 증가하는 추세다.

서면질의는 세법해석과 관련된 

일반적 질의를 문서로 신청하고 서면으로 답변받는 제도다. 

세법해석 사전답변은 이보다 더 구체적이고 특정한 

거래 사례에 대해 주고 받는 질의응답이다. 

납세자가 실명으로 자신과 관련된 특정한 거래의 

세무 관련 문의사항을 질의하면 답변을 받을 수 있다.

가장 큰 차이는 구속력 여부다. 이미 개시됐거나 가까운 장래에 

개시될 것이 서류상 확인되는 거래에 대해 이뤄지는 세법해석 사전답변의 경우 

서면질의나 전화·인터넷 상담과 다르게 법적 구속력이 인정된다. 

민원인이 본인의 실제 사례를 법정신고기한 전에 구체적인 

사실관계와 함께 질의한다는 점에서 국세청도 

책임있는 답변을 신속히 하기 위해 노력하고 있다.

국세청 관계자는 “세법해석 사전답변은 일반 민원질의보다 우선해 처리된다”며

 “다만 사안의 난이도 또는 기획재정부 질의로 인한 추가적인 시간 소요 등 

개별 사안에 따라 답변받기까지의 소요 시간은 다소 차이가 있다”고 설명했다.

◇“일반 질의보다 우선 처리”..납세자 고민 해결

사전답변이 완료된 건은 납세자의 개인 식별정보가 

가려진 채 국세청 국세법령정보시스템을 통해 공개되고 있다. 

사전에 비슷한 건에 대한 조회가 가능하다는 뜻이다.

민원인 A씨는 최근 1가구3주택 주택수 계산에서 제외되는 

기준시가 3억원 이하 주택 판정시 다가구주택 적용방법과 관련된 내용을 

질의해 사전답변을 받았다. 

A씨는 서울 B아파트를 매도 예정인 가운데 

또다른 주택 C와 D를 보유하고 있었다. 

D는 임대 등록이 된 11가구 규모 다가구주택이다. 

A씨는 가구당 약 3000만원, 전체로는 3억3700만원인 

D주택의 주택수 계산 방법을 질의했다. 

국세청은 “1가구3주택의 주택수 계산에서 제외하는 

기준시가 3억원 이하의 수도권 밖 소재 주택 판단 시 

다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 

구획된 부분을 하나의 주택으로 보아 계산한다”는 요지의 답변을 안내했다.

사실관계를 가정하고 질의한다든지 해당 거래가 법령에 

저촉될 우려가 있다든지 사실확인이 어려운 내용일 경우 답변을 받지 못할 수 있다. 

민원인 E씨는 세법해석 사전답변을 신청했지만 답변이 불가하다는 통보를 받았다. 

신청인에 대한 세법적용과 관련없는 질의에 해당한다는 이유였다. 

E씨는 주택임대업에서 발생한 이월결손금을 부동산임대업 

사업소득금액으로 통산할 수 있는지를 질의했지만 정작 본인은 

주택임대 및 부동산임대사업자가 아니었기 때문이다. 

민원인 F씨는 1가구 1주택 양도세 비과세 적용을 받을 수 있는지를 문의했지만 

1가구에 해당하는 형식상의 주민등록 내용과 별개로 

실질적인 생활관계를 고려해 사실판단이 필요한 사항이어서 역시 답변을 받지 못했다.

국세청 관계자는 “사전답변은 공문으로 서면 회신하고 있다”며 

“사전답변 신청 대상은 이미 사실관계가 확정됐거나 조만간 확정될 것이 

확실한 신청인 자신의 특정거래에 대한 세법해석 사항이므로 

사실관계가 확정되지 않은 경우에는 서면질의 제도를 이용하면 된다”고 말했다.