6.17대책의 전세대출 제한 관련 설명
◈ 최근 일부언론에서 6.17대책 중
전세대출제한과 관련하여 규제내용, 예외,
적용례 등이 잘못되거나 오해의 소지가 있는
보도사례가 있어 이를 명확히 설명합니다.
1. 규제내용 및 예외조치
□ (취지) 앞으로 투기‧투기과열지구에서
실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해
구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.
□ (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,
* 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐
7월 중순 시행(추후 확정시 발표)
① 투기지역‧투기과열지구의
3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상 아파트’)를 구입하고
이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한
※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일):
직장이동·자녀교육 등
실수요로 전세대출을 받고자 할 경우
☞ ➊ 직장이동, 자녀교육, 부모봉양,
요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로
➋ 구입아파트 소재 특별시‧광역시를
벗어나 전세주택을 얻는 경우로
➌ 구입아파트, 전세주택 모두에서
세대원 실거주시 전세대출을 허용
(➊~➌ 모두 충족 필요)
② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가
규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수
※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)
: 구입 아파트의 기존 임대차 계약
잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예
☞ 「본인의 전세대출 만기」와
「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중
먼저 도래하는 시기까지
* 전세대출 이용가능
* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여
갭투자를 계속 연장하는 행위를
방지하기 위한 것으로,
전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는
경우에만 예외를 인정하는 취지임
* 통상적으로 “전세 → 자가” 이동시
본인의 전세만기와
구입주택 임차인의 만기를 조율하여
일치시키는 것이 일반적임을 감안함
2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련
※ 금번 6.17 대책의
전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은
(i) 규제대상 아파트 구매 행위,
(ii) 전세대출 신청 행위의
차주의 두가지 적극적인 행위가
모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.
① 집을 살 때 3억원 이하였지만
향후 가격상승으로 3억원 초과시
전세대출 연장 불가
→ 사실이 아님.
“3억원 초과 아파트를 구입”한 것이
아니므로 규제대상 아님
② 규제대상 아파트를 상속받는 경우
전세대출연장 불가
→ 사실이 아님.
규제대상 아파트를 “구입”한 것이
아니므로 규제대상 아님
③ 규제시행일 전에 이미
규제대상 아파트를 구입*한 경우
* 규제시행일 前 분양권‧입주권 및
아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)
→ 규제시행일 이후 구입행위부터
제한하므로 규제대상 아님
④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가
규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우
* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함
→ 전세대출 회수대상이 아님.
다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*
* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미
⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여
이용 중인 자가 이용 중규제대상 아파트
분양권‧입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부
→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은
아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을
의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음
※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등
소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는
만기 연장도 가능.
다만,
등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로
전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요
⑥ 빌라‧다세대 주택 등 아파트 外
주택 구입시 규제적용 여부
→ 갭투자 우려가 높은 아파트를
대상으로 하므로 규제대상 아님
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