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□ 정부는 ‘20.8.4일(화) 09:00,
주택공급 확대 TF 회의를 통해
「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 확정하고,
합동브리핑(10:30)을 통해 주요 내용을 설명하였습니다.
※ 자세한 사항은 별첨자료를 참고하여 주시기 바랍니다.
※ 추진 배경
➊ (수요) 투기수요가 주택시장으로 유입되는 것을
방지하기 위해 그간 대출규제·세제강화 등을 통해
시장안정 대책을 지속 추진
▪ 그러나 단기투자, 갭투자 등으로 수요관리에는
일부 한계, 시장심리 불안으로 30대 아파트 매수도 급증
* 갭투자 비중(%) :
서울 56.5%, 강남4구 80.0%
30대 매수비중(%) : 서울 31.1%, 강남4구 22.6%
▪ 7.10 대책을 통해 다주택자와
단기 보유자 등 투기성 주택구매자에 대한
稅 부담을 대폭 강화
☞ 주택 구매의 기대수익률을 낮춰
수요관리의 근본적 방안 마련
➋ (공급) 최근 3년간 서울 아파트 공급은
年4만호로 과거 대비 증가했으며,
향후 3년간 공급도 이보다 높은 年4.6만호 전망
* 서울 아파트 입주(만호) :
(‘13~’16 연평균)3.2 → (‘17)3.0 →
(’18)4.4 → (‘19)4.6 → (’20e)5.3
▪ 다만, ‘23년 이후에도 안정적 주택공급이
이루어 질 수 있도록 대응방안 마련 필요
* 서울 아파트 인허가(만호) :
(‘13~’16 연평균)3.5 → (‘17)7.5 →
(’18)3.3 → (‘19)3.6(‘17년 인허가 급증은
재건축초과이익환수제 유예기간 종료(’18.1)
이전 인허가 신청이 증가한 영향)
➌ 재초환 및 분양가상한제 재개(‘20.下)로
투기수요 억제장치 마련 →
신규 주택이 실수요자에게 공급될 수 있는 환경 조성
☞ 근본적 수요관리 대책에 이은 공급확대 방안으로
실수요자의 불안감을 해소하고,
수급균형을 통한 시장안정을 도모할 필요
☞ 旣 발표 대책의 신속 시행+서울권역 중심 추가 주택공급 추진
※ 주택 공급 방안
☞ 서울권역 중심으로 주택 총
26.2만호+α 추가 공급 추진
= 신규 공급 13.2만호+α + 공공분양 사전청약 6만호+
旣 발표 공급 예정 물량 7만호(5.6대책)
* 금번 대책을 포함해,
향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정
= 3기 신도시 등 공공택지 77만호 +
서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책) +
수도권 내 旣 추진중 정비사업 30만호 +
금번 대책 신규공급 13.2만호
√ (규모) 중앙부처, 지자체 협업으로
모든 가용 정책수단 점검하여 26.2만호+α 마련
√ (대상) 서울권역 등에 필요한
주택을 실수요자 대상 집중 공급
√ (방법) 군부지, 이전기관 부지 등
신규 택지를 최대한 발굴+ 노후단지를
고밀로 재건축하여 도심 내 공급
➊ ‘20.5.6일 발표한 서울도심 내 주택공급:
7만호 (’23~‘28년, 이하 모집기준)
* 정비사업 활성화 4만호
(공공재개발 2만호, 소규모정비사업 2만호),
유휴공간 정비 및 재활용 3만호(용산정비창 8천호 등)
➋ 금번 서울권역 주택공급 물량 확대:
13.2만호+α (‘21~’28년)
➌ 당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대:
6만호 (‘21~’22년)
2. 주요 내용
1. 신규택지 발굴 : 3.3만호
⊙ 도심 내 군부지
태릉CC(서울 노원), 캠프킴(용산)
⊙ 공공기관 이전·유휴부지
정부 과천청사 일대(과천),
서울지방조달청(서초) 등
⊙ 공공기관 미매각 부지
상암 DMC 미매각 부지(마포),
SH 마곡 미매각 부지(강서) 등
⊙ 공공시설 복합개발
노후 우체국 복합개발(수도권),
면목행정복합타운(중랑) 등
도심 내 군부지 활용 : 13,100호
ㅇ (방식) 軍 골프장 등 도심 내
군부지를 활용하여 1.31만호 건설
* 자족기능을 위한 업무·상업시설과 입주민
편의 증진을 위한 생활SOC(공원 등)도 조성
ㅇ (대상) 태릉 CC(1만호),
용산 캠프킴(3.1천호, 삼각지역 인근)
* 태릉CC 적정 수준의 부지(호수 등)를 활용하여
지역주민들도 이용 가능한 공원녹지 조성
◈ 태릉CC 광역교통개선대책(안)
* 사업 추진 과정에서 변동 가능
ㅇ (철도) 경춘선 열차를 추가 투입
(상봉～마석구간)하여 출퇴근 시격 10여분 단축
ㅇ (도로) 인근 화랑로 확장 및 화랑대사거리 입체화,
용마산로 지하화,북부간선도로
묵동IC∼신내IC 확장(6→8차로), 신내IC․묵동IC 개선 등
ㅇ (대중교통) 태릉 CC와 갈매역,
화랑대역 등 인근 지하철역을 연계한 BRT 신설
☞ 서울시 등과 계획을 구체화하고,
대광위 심의를 거쳐 교통대책 확정
공공기관 이전부지 또는 유휴부지 활용 : 6,200호
ㅇ (방식) 공공기관이 이전하는 부지와 공공기관이
보유한유휴부지에 6.2천호 건설
ㅇ (대상) 과천청사 일대(4천호), 서울지방조달청(1천호),
국립외교원 유휴부지(6백호), LH 서울지역본부(2백호) 등
* 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지 등은
종상향(준주거 등)을 통해 고밀개발
* 서울지방조달청은 대민(對民)접근성이
확보되는 수서역세권지구(B2-1, B2-2)로 이전
▪ 특히, 과천청사 일대, 서울지방조달청,
국립외교원 유휴부지 등 정부 소유 부지는
최대한 청년·신혼부부에게 공급
※ (추가검토사항) SETEC은
잠실MICE와 연계하여 용도전환을 추후 검토
공공기관 미매각 부지 : 4,500호
ㅇ (방식) LH·SH 등 공공기관의
미매각 부지*에 4.5천호 건설
* 공공기관이 소유하면서 업무용
부지 등으로 매각을 계획했던 부지
ㅇ (대상) 상암 DMC 미매각 부지(2천호),
SH 마곡 미매각 부지(1.2천호),
천왕 미매각 부지(4백호),
LH 여의도 부지(3백호) 등
공공시설 복합개발 : 6,500호
ㅇ (방식) 노후 우체국, 공공청사 등을
주택과 복합개발하여 6.5천호 공급
ㅇ (대상) 노후 우체국 복합개발(퇴계로5가 등 1천호),
서부면허시험장(3.5천호), 면목행정타운(1천호),
구로 시립도서관(3백호) 등
3. 재건축ㆍ재개발 등 정비사업공공성 강화 : 7.0만호
공공참여형 고밀재건축 도입 : 5년간 5만호+α
ㅇ 공공 참여 時 도시규제 완화를 통해
주택을 획기적으로 공급하는 ‘공공참여형 고밀재건축’ 도입
▪ (개념)
➊LH․SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여,
➋도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다
➌2배 이상 공급*하며 개발 이익은
➍기부채납으로 환수
* 단지 구조상 2배 이상 공급이 곤란하더라도,
지자체장이 고밀재건축으로 추진 가능
▪ (공공참여 유형)
➊공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식,
➋조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식* 등
(조합 등이 선택 가능)
* 지분참여 방식 도입을 위해
도시정비법 개정 검토
▪ (규제 완화) 용적률 300～500% 수준으로 완화하고,
층수는 최대 50층까지 허용(도시정비법 개정)
- 주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의
주거비율 상한(현행90%)과 공원설치 의무
(재건축시 세대당 2m2) 완화*
* 대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납 가능
▪ (절차 지원) 서울시ㆍ자치구ㆍ조합 등이 참여하는
｢공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F ｣ 운영
* 사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진
▪ (공공성 확보)
증가 용적률의 50～70%를 기부채납으로 환수
- 서울시가 주택 순증*ㆍ분담금 등 고려하여 세부기준 마련
* 주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와
기부채납율을 반비례로 적용
▪(공급) 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은
장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부․청년 등을 위한
공공분양(50%이하)으로 활용
- 공공임대ㆍ공공분양의 구체적 공급방식은
지역별 수요ㆍ여건 등에 따라 지자체가
결정할 수 있도록 자율권을 부여
* (임대방식 예시) 행복주택,
청년층(3040) 위한 장기임대주택 등
* (공공분양 예시 : 지분적립형 분양주택) 초기에는
일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려
최종 100% 매입, 나머지는 임대료 지불(→12pg. 참조)
▪ (투기방지) 시장 영향을 면밀하게 모니터링하여
시장 과열발생 시 관계기관
합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리
* 재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이
지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토
정비 예정및해제구역에서의 공공재개발 활성화 : 2만호+α
ㅇ 주거환경 정비가 필요하지만 아직,
정비구역으로 지정되지 않은 지역
(정비예정구역, 정비해제구역*)에서도
공공재개발**이 가능하도록 허용
* ➊ 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가
사업 지연 등으로 해제(서울 내 176개소)
➋ 이중 145개(82%)가
노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재
** LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를
임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종→3종주거),
용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브 제공(5.6대책)
▪ LH·SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공 등을
통해 재개발 사업의 신속추진을 지원
ㅇ 정비 예정·해제 구역에도 쾌적한
주거공간 조성하여 지역 주민 등에게 공급
4. 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 : 0.5만호+α
구 분
참 고
➊ 노후 공공임대 재정비 시범사업 추진 0.3+α
➋ 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 0.2+α
➌-1. 역세권 주거지역에 복합개발 추진
주거지역 복합개발 허용
➌-2. 입지규제 최소구역 제도 개선
입소구역 주거비율 상향 등
➌-3. 준공업지역 순환정비사업지 추가 발굴
* 서울 내 준공업지역:전체 면적의 3.3% (19.98㎢)
1~2곳 → 3~4곳
➌-4. 장기 공실 공공임대주택의 입주요건 완화
* 현재 6개월 이상 장기공실 임대주택:서울 내 약 900호
도시근로자평균소득 50~100% → 150% 이하
➌-5. 지분 적립형 분양주택 도입
주택지분을 장기간 분할 취득
노후 공공임대 재정비 시범사업 추진: 3,000호+α
ㅇ 노후 공공임대단지의 재정비를 통해
도심내 주택공급을 확대하고 기존 거주민의
삶의 질 개선(연내 3,000호 시범사업 선정)
* 재정비 과정에서 필요시 용도지역
종상향 병행(예:제3종 일반주거 → 준주거)
▪ 노후 공공임대(60세이상 약 65%)를 신혼부부, 청년 등
다양한 계층이 어울려 거주하는 단지
(통합공공임대+공공분양)으로 조성
▪ 기존 입주민의 내몰림 방지를 위해
인근 공공임대 및 매입임대 공가를
우선 제공하여 순환형 정비사업으로 추진
공실 등 유휴공간을 활용하여
주거공급 확대: 2,000호+α
ㅇ 민간사업자도 공실 오피스·상가*를 주거용도 전환,
공공지원 민간임대주택으로
공급할 수 있도록 지원(당초 공공(LH·SH)만 지원)
* 서울 도심지역 오피스 공실률은 9.8% 수준,
종로 12.2%, 충무로 19.8% 등(’20.2분기)
▪ 리모델링 비용 융자 지원,
주차장 추가설치 면제 등 지원
▪ 다만, 공공성 확보와 교통혼잡 방지 차원에서
임대의무기간, 차량 소유자 입주제한 등 요건 적용
* 공공방식과 동일하게 임차인의 자격을
차량 미소유자 등으로 제한하고,
임대의무기간(10년 이상), 임대료 요건,
주거취약계층에 우선공급 의무 부과
도시계획 수립기준 완화 등 제도 개선(+α)
➊ 역세권 준주거·상업 지역에서 적용 가능한
복합용도 개발 지구 단위계획을 역세권
주거지역*에도 확대하고 용적률 완화(최대 700%)
* 서울시 기준, 철도역사 300여개 중
100여 개소(일반주거지역)가 추가로 적용 가능
➋ 도심에 다양한 주거공간을 육성하기 위해
각종 도시규제 등이 최소화되는 입지규제
최소구역 제도*를 개선하여 활성화 추진
* 입소구역내 주거비율 20 → 40%까지 확대,
민간제안 허용 등
➌ ‘준공업지역* 순환정비 사업**(5.6대책)‘은
사업지 2개소 추가 발굴(1~2→3~4곳)
* 준공업지역 : 경공업 중심 지역이나 주거·상업·업무시설도
입지 가능서울 내 준공업지역은
서울 전체면적의 3.3%인 19.98㎢
** 공장 등 산업시설을 집중시키고,
공장 등 이전부지에 오피스텔 등 공급
➍ 6개월 이상 장기 공실*로 남아있는 공공임대주택의
입주요건을 완화**하여 주거공간 마련이
시급한 무주택자에게 임대(기본 4년 거주)
* 장기 공실 공공임대주택 현황:서울 내 약 900호(‘20.6월 기준)
** (현행) 도시근로자 월평균소득의 50~100% 이하 →
(개선) 150% 이하(2인 기준 657만원), 자산요건은 유지
➎ 공공분양물량 중 지분적립형
분양주택(주택지분을 장기간 분할취득)을 시범 도입하여
생애최초자 등 무주택 실수요자의 내집 마련 지원
< 지분적립형 분양주택 개요 >
√ (개념) 구입자금이 부족한 무주택실수요자를 위해
입주 시 분양대금의 일정지분을 납부하고,
장기간 거주하여 지분을 분할 취득하는 주택
* 구체적인 지분 취득기간,
입주자 선정방식 등은 추후 발표(’20.하반기)
√ (입지) 공공재건축 공공분양물량, 신규확보 공공택지 등
√ (투기방지방안 예시) 전매제한 20년, 실거주 요건 등
5. 기존 공공분양 물량 사전청약 확대 : 6만호
ㅇ 旣 계획된 공공택지(수도권 30만호 등 총 77만호) 내
공공분양 중 사전 청약 물량을 당초
9천호에서 6만호(‘21년 3만호, ’22년 3만호)로 대폭 확대
* 청약시스템이 구축되는 ‘21년 3분기부터 사전청약 접수 시작
▪ 실수요자 예측가능성 제고, 청약대기 및 매매수요 완화
* 본청약 1~2년 전 일부 물량에 대해
사전청약(입주까지는 3~4년 소요)
◇ 금번 대책에 따라 기존보다 늘어나는 공급물량 중
50%이상을 생애최초 구입자·청년·신혼부부 등에게 공급
* 7.10 대책의 생애최초 특별공급 확대,
소득기준 완화 등 제도개선 적용
Ⅲ 향후 계획
ㅇ 부지매입 등 택지개발 + 도시 및 주거환경
정비법 개정* 등 공급대책을 차질 없이 시행
* 기부채납 비율 상한 구간 신설,
기부채납 받은 주택의 분양 허용 등
▪ 실제 입주까지 시차가 있으므로, 지속적으로
공급대책 추진 현황 등을 점검·발표
ㅇ 매주 부동산시장 점검 관계장관회의*(경제부총리 주재)를
개최하여 시장 교란·불안 요인에 대해서는 엄정 대응
* 경제부총리(주재), 국토부장관, 행안부장관, 금융위원장,
국세청장, 경찰청장, 금융감독원장, 서울시 부시장 등
▪ 이와 함께, 부동산시장 점검회의(기재부 1차관 주재)를
통해시장상황을 지속 모니터링하면서 필요시 신속 조치
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