계약갱신청구권과 전월세상한제 도입
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우
1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로,
임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다.
계약 갱신시 임대료상한 5% 범위 내로 제한
임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있지만,
집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서
직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이
거주할 수 있도록 함.
이번에 개정된 ｢주택임대차보호법｣의
주요내용은 다음과 같습니다.
1. 계약갱신청구권 도입
임대인은 임차인이 임대차 계약기간이 끝나기
6개월 전부터 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우
정당한 사유 없이 거절하지 못함.
* ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은
6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에
계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여
행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의
존속기간은 2년으로 봄
2. 직접거주 갱신거절에 대한 손해배상
임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도,
임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이
제3자에게 목적 주택을 임대한 경우
임대인은 갱신거절로 인하여
임차인이 입은 손해를 배상하도록 함
허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료
(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용)
3개월분에 해당하는 금액
2) ｢임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은
월단위 임대료- 갱신 거절 당시 월단위 임대료｣의
2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
3. 갱신시 증액상한
임대료 증액상한을 5%로 하되,
지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을
고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함
4. 분쟁조정위원회 확대 설치
대한법률구조공단과 함께,
LH 및 한국감정원에도 분쟁조정위원회를
설치하도록 함
5. 주택임대차보호법 공동소관
주택임대차 표준계약서를 법무부 장관이
국토부 장관과 협의하는 등 향후 공동소관하기로 함
임대차 3법 중 하나인 임대차 신고제도
국토부의 당초 계획대로 `21.6월에 시행예정
임대차 신고제는 임대차 실거래 정보를 취합하여
임차인에게 시의성 있는 시세 정보를 제공하는 제도로,
｢주택임대차보호법｣에 담긴 임대차 계약 당사자 간의
계약의 룰을 정하는 전월세상한제와 계약갱신청구권과는
제도도입 목적 및 근거 법률에 다소 차이가 있습니다.
(임대차 신고제는 ｢부동산거래신고법｣)
특히, 이번 개정 법률안에 포함된 전월세상한제는
현재 임대인과 임차인이 계약한 종전 임대료를 기준으로
임대료의 상한을 정하도록 되어 있습니다.
현재 전세계약 만기가 다가오는 임대인과 임차인간의
대치가 예상됩니다. 많은 정책으로 혼란스러운 현재입니다.
계약전 계약후 꼼꼼한 관리로
사전에 발생할 피해를 줄이는 것이
중요합니다.
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