토지·상가로 확대되는 LTV 규제, 기존 대출엔 적용 안돼

오늘부터 비주택 담보대출 규제… 모든 금융권으로 확대

토지, 오피스텔, 상가 등 주택이 아닌 부동산 대출에 대한 LTV(주택담보대출비율) 70% 한도 규제가 17일부터 은행 등 모든 금융권으로 확대 적용되는 가운데, 16일까지 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장에는 강화된 규제가 적용되지 않는 것으로 나타났다. 또 오는 7월부터 개인별로 적용되는 부채원리금상환비율(DSR) 규제도 이미 분양을 마친 중도금·잔금대출 등에는 적용되지 않을 것으로 보인다.

5월 17일부터 강화되는 LTV 한도 규제

◇非주담대 LTV 70%, 기존 대출엔 적용 안 돼

16일 금융권에 따르면, 금융위원회는 지난달 29일 발표한 ‘가계부채 관리방안’과 관련한 행정지도 문건을 최근 시중 은행에 내려보냈다. 이 문건은 17일부터 적용되는 비(非)주담대 LTV 70% 한도 규제 확대에 관한 세부 지침을 담고 있다. 금융 당국은 그동안 신협, 농·수협 등 상호금융권에 대해서만 적용됐던 비주담대 대출 규제를 전 금융권으로 확대하기로 했다. 최근 한국토지주택공사(LH) 일부 직원이 비주담대를 활용해 땅 투기를 했다는 의혹에 따른 대책이다.

문건에 따르면 비주담대 LTV 70% 한도 규제는 17일 이후 신규 대출 신청분부터 적용된다. 이에 따라 16일까지 ▲부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있거나 ▲금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 완료했거나 ▲금융회사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 경우에는 강화된 규제가 적용되지 않는다. 특히 16일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출과 잔금 대출에 대해서도 LTV 70% 한도 규제가 적용되지 않는다. 다만 금융 당국은 “이미 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장의 분양권 등이 오는 17일부터 전매된 경우 등에 대해서는 강화된 규제를 적용한다”고 덧붙였다.

◇개인별 DSR 확대 규제도 신규 대출에 적용 전망

금융 당국의 이번 행정지도를 보면 오는 7월부터 확대 적용되는 개인별 DSR 규제 역시 신규 대출부터 적용될 것이란 전망이 나온다. 정부의 ‘가계부채 관리방안’에 따르면 7월부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 6억원 이상 아파트를 살 때 은행권에서는 연소득의 40%까지만, 비은행권에서는 60%까지 담보 대출을 받을 수 있도록 DSR 규제가 강화된다. 지금은 투기지역과 투기과열지구의 9억원 이상 아파트에만 해당되는 규제인데 범위가 확대되는 것이다. 또 지금은 대출받는 사람이 아니라 은행별로 평균 40%를 적용하기 때문에 일부 대출자는 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘는 경우도 있지만, 7월부터는 개인별로도 40%를 넘지 못하게 된다.

규제 강화에 따라 7월 이후 주택 구입을 예정하고 있거나 중도금·잔금 처리 등이 필요한 실수요자 입장에서는 어느 시점의 계약부터 규제를 받는지가 관심사였다. 이에 대해 은행권 관계자는 “이번 비주담대 LTV 확대에 대한 정부 지침을 보면 개인별 DSR 규제 또한 신규 대출 신청분부터 적용되지 않겠느냐”며 “행정지도 시행일 전 입주자 모집 공고가 이뤄졌거나 대출이 확정된 경우 등은 기존 규정이 적용될 것으로 보인다”고 했다. 금융 당국은 개인별 DSR 규제에 대한 행정지도를 다음 달 중 내려보낼 예정이다.

금융 당국은 이번 행정지도를 통해 대출 기한 연장이나 만기 조건만 변경하는 재약정 등은 ‘신규 대출’에 해당하지 않아서 새 규제가 적용되지 않는다는 점을 분명히 했다. 은행권 관계자는 “주택 구매를 위해 ‘영끌’ 한 고객들은 신용대출 갱신 시 강화된 DSR을 적용받는 것 아닌지 우려가 컸는데 단순 만기 연장은 신규 대출이 아니라는 확답이 나온 것”이라며 “다만 기존 대출을 증액하거나 다른 대출로 갈아타는 경우에는 ‘은행업감독규정’상 신규 대출로 보기 때문에 새로운 규제가 적용될 수 있다”고 했다.

☞ LTV, DSR

▲ LTV(주택담보대출비율·Loan to Value Ratio)

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 담보로 인정해주는 집값의 비율. 6억짜리 주택에 대해 LTV 비율 40%를 적용할 경우 대출받을 수 있는 최대 금액은 집값의 40%인 2억4000만원이 된다.

▲ DSR(총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio)

개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율. 대출에는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출이 포함된다.