23년도 3월부터 많은 부동산 정책들이 해제 & 변경되었습니다. 현재 규제지역은 올해 1월부터 서울 용산, 서초, 강남, 송파를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 해제되어 대출한도 및 조건이 변경되었습니다. 그중 1주택자에 대한 전세대출 조건은 안심 최대 2억 & 서울보증보험 최대 3억까지 적용되어, 1주택자 전세는 동일하게 적용되고 있습니다. 기존 부부합산 소득제한이였던 1억이상 소득자들도 진행 가능하며 소유하고 있는 주택가격 제한이였던 9억이상 부동산 소유자도 전세대출시 불가했으나 해제 되어 9억초과 주택소유자도  전세대출이 가능합니다. 모든 보증기관들은 시중은행 등을 통해 위탁보증 형태로 공급되기 때문에 대출금리 및 자세한 자격조건은 꼭 은행 상담원을 통하여 확인을 하시길 바랍니다. 대출어플이 내세우는 최저금리는 모든 우대조건을 적용해 나오는 금리로 나의 신용점수와 DTI에 맞는 조건은 은행상담과 접수를 통하여 직접 체크 하는 것이 제일 정확합니다. 

입주자금시 대출이 나올지 모르는데 덜컥 계약부터 하기 불안하기 때문에 은행대출 불가 시 계약금 환불 특약조건을 꼭 써 달라고 요구하셔야 합니다. 좋은 부동산을 만나는 것이 중요합니다.. 저도 부동산을 운영하고 있지만, 원하는 조건을 들어주지 않거나 문제 안될거라는 말만 하는 중개사는 거르는 것이 좋습니다. 모든 부동산들은 1금융권인 은행들과 협약을 통하여 대출정보를 조회 없이 제공 해 드릴 수 있기에 사전 상담만으로 충분히 매물내 한도와 금리 확인이 가능합니다. 무조건 계약부터 하자거나 서류부터 달라는 곳들은 거르는 것이 좋습니다.

✔ 투기지역에 집을 소유한 1주택자라면?

20년 7월10일 이후 투기지역내 집을 소유하며 주택가격 3억원 초과할 경우 전세보증금 대출이용은 불가합니다. 또한 규제지역 상관없이 2주택자는 전세대출 이용불가입니다.

✔ 전세대출 보증이란?

은행에서 대출을 받을 시 공사보증서를 담보로 대출을 받을 수 있는 보증상품이며 해당 공사기관에 따라 대출한도가 결정됩니다. 보증서를 이용 할 경우 보증료가 발생됩니다. 보증기관으로는 SGI서울보증보험(신규임차) / 주택도시보증(HUG) / 주택금융공사(HF) 보증기관 >  서울보증보험 금리 3.72%, 안심전세대출은 현재 3.46% 2년 고정금리로 3자녀의 경우 혜택이 더 주어집니다. 보증기관에 따라 한도 및 보증료율 수수료율도 달라지기에 전문 상담원을 통한 사전체크 확인이 중요합니다.

✔ 반대로 전세대출 이용중 1주택자가 된다면? 

전세대출 이용중 집을 구입하게 된다면 주택구입자금대출은 불가합니다. 1가구 세대원 기준으로 주택구입 불가하며 전세대출 상환을 해야합니다. 모르지 않을까? 라고 생각하지만 금융기관에서 수시로 주택보유 여부를 체크하게 됩니다. 이제는 약정서까지 두며 주택매수에 대한 기준이 까다롭기 때문에 내가 어느 대출상품을 사용중인지에 따라 주택구입자금시 전세대출 이용에 제한이 됩니다.

하지만 주택금융공사의 ‘고정금리 협약전세자금보증’ 출시로 23년도 3월29일부터는 해당 전세보증 상품 이용중 주택을 소유하여 1주택자가 되더라도 보증 및 기간연장 이용이 가능합니다. 하지만 투기지역 서울 용산,서초,강남,송파 지역내 3억이상 초과 아파트 주택을 소유하게 된다면 바로 대출금 전액상환 의무가 발생하므로 주의해야 합니다. 상품에 따라 전세대출 이용중에 1주택자가 되더라도 상환하지 않아도 되므로 사전에 꼭 체크 하시길 바랍니다. 고정금리 협약전세보증대출은 보증은율 90% → 100%, 보증료율 0.1%p 인하, 보증한도 우대 * 임차보증금의 80→90%, 상환능력별 보증한도 산정 시 연간 인정소득 우대 됩니다.

23년도 3월29일 시행 >> 한국주택금융공사 - 고정금리 협약전세자금보증 취급은행 

경남은행, 기업은행, 케이뱅크, 하나은행 (보증한도는 최대 4억원)   * 단, 케이뱅크는 보증금액 2억원 이하 전세자금보증만 취급

시중은행 전세대출 우대조건 사항

다자녀 가구, 신혼부부, 다문화 가구, 장애인 가구, 한부모 가구, 의사상자 가구, 국가유공자 가구, 저소득자에 해당할 경우 0.1%p 추가 우대금리 적용되기에 나에게 맞는 조건이 가능한지 먼저 체크하고 요구해야 합니다. 은행에서 먼저 해주려 하지않고 적극적이지 않기에 기본사항 안내만 형식적으로 할 뿐입니다. 깨알같은 글씨와 빠르게 설명 후 지나가는 것을 캐치 해 내기란 쉽지 않기 눈을 크게 뜨고 귀를 크게 열고 꼼꼼히 봐야합니다.

1주택 부부공동명의 주택은 성인 자녀로 전세계약을 하여 전세대출 진행도 가능합니다. 상황에 맞는 대출상담을 꼭 받는게 중요합니다. 이젠 시대가 달라져 시중은행들의 금융정보는 대출금리부터 한도까지 정말 많이 오픈되어 있지만, 나의 상황에 맞는 상품이 맞는지 접수전 알 수 없습니다. 보유주택수와 기존 사용중인 대출들, 처분예정 및 입주일에 맞춰 연장되는 시점 등등 추가로 잔금예정인 분양권들이 있다면, 제데로 된 상담을 통해서 나에게 맞는 대출상품을 결정할 수 있을듯 합니다. 

아파트는 시세가 오픈되어 있지만 빌라 및 오피스텔등 시세 미등재 매물들은 일반인이 한도산출 하기 어렵듯이 이젠 여러 감정원을 통해 시세값을 정하던 때와는 달리 보증기관들도 1곳을 지정하여 감정평가를 보게 되고 있습니다. 빌라왕등 전세사기가 심해지며 양심적인 부동산들까지 피해를 보는 지금 정말 속상할 뿐입니다. 

신용조회 전 시중은행 대출상담사들을 통해 간단한 상담만이라도 받아 보는 것이 좋습니다. 안전하고 정확한 정보를 전달하기 위하여 오늘도 노력하는 비교나라부동산이 되겠습니다. 

​